认房不认贷!房地产重磅利好,对京沪影响最大
讯(记者刘四红)房地产再度释放重磅利好!7月27日,据新华社报道,住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。
此次会议提及房地产三项政策即“三把斧”,颇受市场关注,在业内看来,这也意味着近期各地在首付、房贷和税费等方面会落实持续宽松的政策。
正如易居研究院研究总监严跃进指出,此次住建部提及刺激购房市场的三项政策,涉及降首付和降房贷利率、换房减免税费、取消认房又认贷政策,涉及金融财税等领域,充分体现了相关部门落实中央政治局会议精神、调整优化购房相关政策的导向,也有助于引导各地在此类领域持续放宽政策。
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就具体政策而言,严跃进进一步指出,降低首付比例和贷款利率的含义在于,还有很多城市没有把首付比例降低到20%,且利率依然高于4%,所以预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。
而对于换房减免税费的政策,主要还是应理解为免个税的政策。而落实“认房不用认贷”的政策表述,则有更大新意。从各地实际操作看,尤其以一线城市为例,在这个领域政策过紧,也导致二套房认购成本过高。这也意味着在此类领域会有持续宽松的政策变化。
什么是“认房又认贷”?这主要针对的是在买房时二套房的评定标准。大家在买房时首套房和二套房在很多方面不一,包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。“也就是说如果名下有房,再买房就算二套;特别是如果名下曾经有过贷款,无论现在贷款是否还清,再进行买房都会认定为二套。这就是执行标准。”中原地产首席分析师张大伟直言,“认房又认贷”对于很多真实改善购房者来说,卖一套房再买就算二套房,这非常不合理。
以北京为例,目前北京的购房政策为“认房又认贷”,即如名下有一套住宅或全国内的贷款记录(还清与否无关),再次贷款购买住宅即为二套。上海的政策也非常严格,一线城市目前只有深圳一直在部分执行“认房不认贷”。
业内认为,“认房不用认贷”政策对于一线城市影响最大。以上海为例,当前还是认房又认贷政策,导致很多购房者在换房过程中,首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策,改为“认房不用认贷”,则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。北京市场也是类似,若按过去政策,其首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是取消了该政策,改为“认房不用认贷”,则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。
严跃进认为,对京沪两地的分析可以看出,认房不认贷,能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。此次住建部政策对于各地房管局的指导性会非常强,预计8月上旬前各地都会不折不扣执行此类政策。相关房企、购房者和营销中介等部门,7月底8月初要密切关注各地的政策调整和变化,其对于市场交易的提振影响是积极和明显的。
“从全国看,稳楼市的政策应该抓紧升级了,不能只停留在口头上,地方落地必须加快!”张大伟也指出,限购从来不是房地产调控最根本的,信贷才是楼市的“七寸”。不松信贷,市场不会出现任何扭转。过去中国房地产几十年的历史也证明,每一轮楼市转折,都以信贷为开端,或松或紧。认房又认贷,的确打击了炒房客,但最大的问题是误伤了刚改、改善需求。在他看来,现在全国三四线城市已经无政策可宽松,出台政策还有用的只有一二线城市。特别是一线城市。针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整,特别是卖一买一,认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策。
在座谈会上,8家来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的国有、民营企业负责人作了重点发言,结合企业生产经营实际,分析了当前行业发展的现状和趋势,表达了对相关政策落实情况的真切感受,就推动行业健康发展提出了政策建议。
住房城乡建设部表示,要坚持系统思维、协同发力,通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革,强化科技赋能,提高住房品质,为人民群众建造好房子。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,促进企业转型升级和高质量发展。
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